distrato imobiliário

1 - O Dever de Informação e o Quadro-Resumo (Art. 35-A)

A resolução de contratos de compra e venda de imóveis na planta — popularmente conhecida como distrato imobiliário — é um dos temas de maior relevância no Direito Civil contemporâneo. No cenário de 2026, a aplicação da Lei 13.786/2018 consolidou critérios objetivos para o desfazimento desses vínculos, equilibrando a proteção ao consumidor e a preservação da economia imobiliária.

A atuação estratégica em casos de distrato exige uma análise minuciosa da natureza da rescisão, uma vez que os reflexos financeiros variam drasticamente conforme a responsabilidade de cada parte.

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A segurança jurídica do contrato inicia-se na transparência. O Art. 35-A da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei do Distrato) exige que os contratos contenham um quadro-resumo detalhado. Este deve destacar, obrigatoriamente, o preço total, a corretagem, os índices de correção e, principalmente, as consequências do desfazimento contratual com as penalidades negritadas.

A ausência desses requisitos configura vício formal. Caso a incorporadora não sane a omissão em até 30 dias após notificada, caracteriza-se justa causa para a rescisão por parte do adquirente, um fundamento técnico poderoso que muitas vezes precede a discussão sobre o mérito das multas.

2. Atraso na Entrega e a Súmula 543 do STJ (Art. 43-A)

Um dos pontos mais sensíveis é o inadimplemento da incorporadora. A lei estabelece um prazo de tolerância de 180 dias corridos para a conclusão da obra, desde que pactuado de forma clara.

Ultrapassado este prazo, o adquirente adimplente possui duas prerrogativas distintas conforme o Art. 43-A, § 1º e § 2º:

Resolução Contratual: Direito à restituição da integralidade de todos os valores pagos (100%), acrescidos da multa estabelecida, em até 60 dias corridos, com correção monetária integral.

Manutenção do Contrato: Caso opte por aguardar a entrega, é devida uma indenização de 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso (pro rata die).

É fundamental destacar que a Súmula 543 do STJ reforça este entendimento, vedando terminantemente o parcelamento da restituição em casos de culpa exclusiva da construtora.

3. A Matemática das Retenções (Art. 67-A)

Quando a rescisão ocorre por desistência imotivada do comprador ou por seu inadimplemento absoluto, a Lei 13.786/18 define tetos para as cláusulas penais, diferenciando os regimes de incorporação:

I. Regime de Patrimônio de Afetação (§ 5º)

Neste regime, onde os recursos da obra são segregados do caixa geral da construtora para garantir a entrega, a lei autoriza uma retenção de até 50% dos valores pagos. O reembolso ocorre em até 30 dias após o "habite-se".

II. Regime Comum (Inciso II)

Não havendo patrimônio de afetação, a pena convencional é limitada a 25% da quantia paga. O remanescente deve ser devolvido em parcela única após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.

4. O Direito de Arrependimento e Taxa de Fruição

O legislador garantiu ao consumidor o Direito de Arrependimento (Art. 67-A, § 10) para contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora. O prazo é de 7 dias, com devolução de todos os valores, inclusive a comissão de corretagem.

Em contrapartida, caso o adquirente já tenha tido a posse da unidade, o § 2º do Art. 67-A autoriza o desconto de valores referentes a impostos, condomínio e a taxa de fruição (0,5% sobre o valor atualizado do contrato), evitando o enriquecimento sem causa.

5. Conclusão e Gestão de Riscos