Reforma Tributária e Leilão de Imóveis: O Que Muda para Quem Arremata em 2026

Com a Reforma Tributária, a arrematação de imóvel em leilão por pessoa física passou a ser tratada como operação tributável pelo IBS e CBS, mesmo em operação isolada, sem habitualidade. Isso representa custo adicional que não existia antes.

O Que Era Antes da Reforma

Até 2025, a pessoa física que arrematava imóvel em leilão pagava basicamente: o lance + ITBI (sobre o valor da arrematação, conforme STJ) + custas cartorárias. Não havia incidência de tributos federais sobre o ato da compra em si, só sobre eventual ganho de capital na venda futura.

O Que Muda com a Reforma Tributária

A nova legislação tributária traz o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os substitutos do ICMS e PIS/COFINS no modelo do IVA dual. E há uma particularidade relevante para leilões: a arrematação por pessoa física, mesmo isolada, passou a ser tratada como operação tributável.

Na prática, quem arremata como pessoa física pode ter incidência de IBS e CBS sobre o valor da arrematação, além do ITBI que já existia. O impacto varia conforme a regulamentação específica de cada modalidade e o tipo de imóvel, e ainda está sendo consolidado pela jurisprudência e regulamentações complementares.

Por Que Isso Favorece a Arrematação via Holding

Para a holding com atividade imobiliária regular, a tributação da arrematação se enquadra dentro de sua atividade-fim, com alíquotas e sistemáticas diferentes da pessoa física avulsa. A estrutura societária é exatamente o instrumento que o ordenamento jurídico prevê para quem realiza operações imobiliárias com frequência.

• Holding imobiliária: operação dentro da atividade regular, tributação sistematizada
• Pessoa física: operação isolada agora tratada como contribuinte eventual do IBS/CBS
• Ganho de capital na venda: holding pode ter tributação até 3x menor que pessoa física
• Planejamento sucessório: imóvel dentro da holding já estruturado para a próxima geração

O Que Não Muda

A jurisprudência do STJ sobre a base de cálculo do ITBI permanece, leilão tem ITBI sobre o valor da arrematação, não sobre o valor de mercado. O ITBI em si não foi alterado pela Reforma Tributária. A mudança está nos tributos federais incidentes sobre a operação de compra.

A vantagem de descontos em leilão também permanece. O mercado de leilões de imóveis cresceu 61% em valor no primeiro trimestre de 2026. A oportunidade existe, o que muda é a equação tributária que define se a compra deve ser no CPF ou no CNPJ.

Perguntas Frequentes

Ainda vale a pena arrematar imóvel em leilão como pessoa física em 2026?

Depende do desconto obtido, do destino do imóvel (uso próprio ou investimento) e da frequência com que você pretende fazer isso. Para moradia própria e compra isolada, ainda pode valer, o desconto pode absorver o custo adicional. Para quem pretende fazer disso um modelo de investimento recorrente, a holding é o caminho.

A Reforma Tributária afeta leilões já em andamento?

As regras se aplicam às operações realizadas a partir da vigência das novas normas. Leilões com edital publicado antes das mudanças podem ter regras de transição. A análise do edital e da data de vigência é essencial em casos limítrofes.

Quais são os tributos que incidem sobre um leilão de imóvel em 2026?

ITBI (municipal, sobre valor de arrematação) + IBS/CBS (federal, incidência sobre a arrematação por pessoa física conforme nova regulamentação) + eventual ganho de capital na venda futura. A soma e as alíquotas exatas dependem do tipo de imóvel, do comprador (CPF x CNPJ) e da regulamentação específica em vigor.