ITBI em Leilão de Imóveis: Você Está Pagando a Mais em Volta Redonda?
O STJ já decidiu: o ITBI em leilão deve ser calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor de mercado. Muitas prefeituras ainda cobram errado. Entenda como funciona e quando você pode contestar.
Ricardo Silva · OAB/MG nº 87.506 · Julho de 2026
Você arremata um imóvel em leilão por R$ 200 mil. O imóvel vale R$ 350 mil no mercado. Quanto você paga de ITBI? A resposta correta, segundo o STJ, é: 2% sobre R$ 200 mil = R$ 4.000. Não sobre os R$ 350 mil.
Mas muitos municípios cobram sobre o valor venal de referência, que pode ser igual ou superior ao valor de mercado. Isso é ilegal, e o arrematante tem direito de questionar.
O Que o STJ Decidiu Sobre o ITBI em Leilão
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento: em alienação judicial (leilão), o valor venal para fins de ITBI é aquele obtido na arrematação, não o valor de avaliação nem o valor de mercado. O raciocínio é preciso: a base de cálculo do tributo deve medir as proporções reais da operação econômica, e o preço real da operação é o lance vencedor.
STJ, REsp 1.996.625/PR e precedentes consolidados
“Em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública.”, STJ, jurisprudência pacífica.
Como Calcular o ITBI em Volta Redonda
Em Volta Redonda, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor de referência. Aplicando o entendimento do STJ ao leilão:
| Situação | Valor Base | ITBI (2%) |
|---|---|---|
| Imóvel arrematado por R$ 150 mil (mercado: R$ 280 mil) | R$ 150.000 | R$ 3.000 |
| Imóvel arrematado por R$ 220 mil (mercado: R$ 380 mil) | R$ 220.000 | R$ 4.400 |
| Imóvel arrematado por R$ 300 mil (mercado: R$ 500 mil) | R$ 300.000 | R$ 6.000 |
| Se a prefeitura cobra sobre mercado (R$ 500 mil) | R$ 500.000 | R$ 10.000 (cobrado a mais) |
Quando a Prefeitura Cobra Errado
Algumas prefeituras tentam cobrar o ITBI sobre o valor venal de referência, um valor fixado pela própria prefeitura para fins fiscais, geralmente superior ao valor real de mercado e muito superior ao valor da arrematação. Isso viola o CTN e o entendimento do STJ.
O arrematante tem direito de recolher o ITBI sobre o valor da arrematação e, se a prefeitura se recusar a aceitar, ajuizar ação para garantir o direito. Em muitos casos, uma simples notificação extrajudicial com a jurisprudência do STJ resolve administrativamente.
ITBI e a Reforma Tributária de 2026
A Reforma Tributária não alterou a competência municipal sobre o ITBI nem a jurisprudência do STJ sobre a base de cálculo em leilões. O que muda é a incidência de IBS e CBS sobre a arrematação realizada por pessoa física, um custo adicional que passou a existir em 2026 e que reforça a análise sobre arrematar via holding ou via CPF.
Perguntas Frequentes
Quando o ITBI deve ser pago em leilão?
O fato gerador do ITBI ocorre no momento do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, não no momento do lance. Mas na prática, o cartório exige a comprovação do pagamento para realizar o registro. O prazo e o procedimento variam por município.
Leilão extrajudicial tem ITBI diferente do judicial?
A alíquota é a mesma. A diferença é que no leilão extrajudicial por alienação fiduciária, o STJ também consolidou que a base é o valor da arrematação, não o valor avaliado pelo banco. O princípio é o mesmo: tributar o que foi efetivamente transacionado.
Posso pagar ITBI antes do registro e recuperar se o leilão for cancelado?
Sim, se o leilão for suspenso ou cancelado após o recolhimento do ITBI, o arrematante tem direito à restituição do valor pago, pois o fato gerador (transferência da propriedade) não se consumou. Guarde todos os comprovantes.
Conteúdo informativo. Não substitui a consulta a um advogado. Cada caso tem particularidades que exigem análise individual.