Distrato Imobiliário: Quanto a Construtora Pode Reter e Como Recuperar o Resto

O distrato imobiliário, a rescisão do contrato de compra e venda com a construtora, é um dos temas com maior volume de ações na Justiça brasileira em 2026. A Lei 13.786/18 (Lei do Distrato) estabeleceu regras claras sobre o que a incorporadora pode reter, mas muitos contratos ainda tentam impor condições mais gravosas do que a lei permite. A Ricardo Silva Advocacia explica quanto a construtora pode ficar, quando a devolução é integral e como agir quando ela se recusa a devolver.

O Que Diz a Lei do Distrato

A Lei 13.786/18 estabelece dois cenários para o distrato:

Quando o comprador desiste voluntariamente

A incorporadora pode reter:

• Até 25% dos valores pagos em empreendimentos sem patrimônio de afetação
• Até 50% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação
• A taxa de fruição, um percentual mensal sobre o valor do imóvel pelo período em que o comprador usufruiu do bem (aplicável quando o imóvel já foi entregue)
• O ITBI e as despesas cartorárias se já foram pagas pela incorporadora

A devolução do restante deve ser feita em 180 dias após o distrato, quando o empreendimento não está em regime de afetação, ou após o habite-se, quando está.

“Muitos contratos preveem retenções muito maiores do que a lei permite. Cláusulas que estabelecem retenção de 40% ou 60% em contratos sem afetação são abusivas e podem ser anuladas judicialmente.”

Quando a culpa é da incorporadora

Quando a rescisão ocorre por inadimplemento da construtora, atraso na entrega, vícios construtivos graves, propaganda enganosa, a devolução deve ser integral, com correção monetária, e o comprador ainda tem direito a:

• Indenização por lucros cessantes, calculada sobre o valor do aluguel do imóvel pelo período de atraso
• Dano moral, quando o atraso causou prejuízo comprovável além do financeiro
• Devolução imediata, sem aguardar o prazo de 180 dias previsto para distratos voluntários

Atraso na Entrega: Quando Você Pode Rescindir

A lei permite um prazo de tolerância de 180 dias para atraso na entrega, além desse prazo, o comprador pode rescindir o contrato por culpa da incorporadora. O STJ consolidou o entendimento de que o prazo de tolerância não pode ser ampliado por cláusula contratual além dos 180 dias legais.

Após o prazo de tolerância, o comprador tem duas opções:

• Rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos, mais indenização por alugueis do período de atraso
• Manter o contrato e cobrar a multa moratória de 1% ao mês sobre o valor do contrato pelo período de atraso

O Que Não Pode Ser Retido pela Construtora

• Valores de comissão de corretagem, o STJ decidiu que essa despesa é da incorporadora, não do comprador, quando o corretor foi indicado por ela
• Percentuais acima dos limites legais, qualquer retenção acima de 25% (sem afetação) ou 50% (com afetação) é abusiva
• Taxas administrativas genéricas, cobranças sem discriminação específica são consideradas abusivas pelos tribunais

Perguntas Frequentes

A construtora pode reter 40% dos valores que paguei?

Apenas se o empreendimento tiver patrimônio de afetação registrado e mesmo assim o limite é 50%. Sem afetação, o máximo é 25%. Retenções acima desses limites são abusivas e podem ser contestadas judicialmente.

Tenho direito à comissão de corretagem de volta?

Em muitos casos sim. O STJ decidiu que quando o corretor é indicado pela própria incorporadora, a comissão de corretagem deve ser devolvida ao comprador no distrato, pois é uma obrigação da vendedora.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta após o distrato?

Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, o prazo é de 180 dias após a assinatura do distrato. Em empreendimentos com afetação, o prazo é de 30 dias após o habite-se do empreendimento.

Posso rescindir o contrato se a construtora atrasou apenas 2 meses?

Não. A lei prevê um prazo de tolerância de 180 dias de atraso. Abaixo desse prazo, o comprador não pode rescindir por culpa da construtora, mas pode cobrar a multa contratual por atraso a partir do primeiro dia de delay.

O que é a taxa de fruição e quando ela é cobrada?

A taxa de fruição é um percentual mensal sobre o valor do imóvel cobrado pelo período em que o comprador usufruiu do bem após a entrega. Ela só é aplicável quando o imóvel já foi entregue e o comprador o utilizou antes de pedir o distrato.